El Tribunal Supremo, en reciente sentencia de 4-12-2024, ha otorgado plena validez al método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria” previsto en el artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria (LGT). Estamos ante una sentencia polémica, y que supondrá que muchas comprobaciones de valores realizadas conforme a dicho método, que actualmente estaban pendientes de sentencia en los Tribunales, sean finalmente validadas, garantizándose así la Administración una ingente recaudación.
Sin embargo, no hay mal que por bien no venga, como afirma sabiamente el refranero. Y es que una sentencia que en principio parecía muy perjudicial para los contribuyentes puede acabar teniendo efectos muy beneficiosos para éstos. Ello, permitiéndoles atacar el valor de referencia de Catastro cuando sea superior al valor de tasación hipotecaria del inmueble.
Las vías para atacar el valor de referencia de Catastro
En este punto, conviene recordar que el valor de referencia puede ser impugnado por diversos motivos. Así, dentro del bloque de argumentos “técnicos”, tenemos todos los que se refieren a los errores en la descripción catastral del inmueble, en comparación con la realidad física del mismo. Estos errores pueden afectar a la superficie del inmueble, a su estado de conservación, a los usos asignados al inmueble, o a otras circunstancias como la existencia o no de ascensor en la finca… Y cuando se acrediten debidamente, justificarán la reducción del valor de referencia de Catastro si dichas circunstancias no se tuvieron en cuenta en el proceso de determinación de tal valor.
También es posible que el inmueble del contribuyente tenga una características singulares, y que poco o nada tenga que ver con el Producto Inmobiliario Representativo (PIR) del mapa de valor que se le haya asignado, no pudiéndose tomar este último como punto de partida válido para asignar el valor de referencia al inmueble del contribuyente. En estas circunstancias, podrá solicitarse a Catastro un certificado de inexistencia de valor de referencia.
Y por supuesto, también es posible alegar que el valor de referencia de Catastro es superior al valor de mercado del inmueble. En este punto, es evidente que la tentación de aportar a Catastro un informe pericial realizado por técnico competente es muy alta. Sin embargo, siempre he sido muy escéptico con la eficacia de dicha prueba. Y ello porque normalmente estos informes no hablan el lenguaje de Catastro. Es decir, no atacan la forma en que Catastro ha determinado el valor de referencia, sino que tan sólo representan una valoración alternativa del inmueble.
Por ello los informes periciales que aporten los contribuyente deberían hablar el lenguaje de Catastro, advirtiéndole de los errores que ha cometido en el proceso de determinación de dicho valor. Y es que está será la forma de corregir el valor de referencia de Catastro, e incluso declararlo inexistente.
Por el contrario fracasarán por regla general los informes que tan sólo ofrezcan una valoración del inmueble alternativa a la de Catastro. Cierto es que con estos informes periciales también es posible reducir el valor de referencia. Pero ello se debe más a que dichos informes permiten a Catastro apreciar circunstancias como el estado de conservación del inmueble, superficie, etc. que pueden ser corregidas, más que a que dicho órgano directivo valide y dé por bueno la valoración resultante de los mismos.
Validez de las tasaciones hipotecarias como prueba frente al valor de referencia de Catastro
Hasta ahora, las tasaciones hipotecarias aportadas por los contribuyentes frente a Catastro eran valoradas de esta misma forma. Es decir, se reconocía su validez pero sólo como vía para acreditar determinadas circunstancias del inmueble no contempladas en la descripción catastral (estado de conservación, superficie, etc…).
Por este motivo mediante la aportación de dichas tasaciones podía reducirse el valor de referencia, sin que ello supusiera la aceptación por Catastro de la valoración hipotecaria.
Sin embargo, cabe plantearse qué ocurrirá ahora, una vez el Tribunal Supremo en la referida sentencia de 4-12-2024 ha considerado dichas tasaciones como un medio idóneo de comprobación, por tratarse de un dictamen pericial que cumple todos los requisitos previstos en la normativa y la jurisprudencia.
La validez de las tasaciones hipotecarias tras la sentencia de 4-12-2024 del Tribunal Supremo
Cabe recordar que, en relación con este método de comprobación el Tribunal Supremo, en sentencia de 7-12-2011 dictada en interés de ley, ya había declarado que “la utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT ("Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria"), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores, por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse.”
Pues bien, en la referida sentencia de 4-12-2024 considera el Tribunal Supremo que dicha doctrina no puede considerarse superada por posteriores sentencias del mismo tribunal, que exigían para la generalidad de métodos de comprobación de valores una actuación estrictamente comprobadora sobre el inmueble, concretada en la visita del perito.
Muy al contrario, considera el Alto Tribunal que el certificado de tasación hipotecaria “contiene una valoración pericial individualizada que sugiere una cuantificación razonada y objetiva, lo que, como ya hemos señalado, desplaza la carga de la contraprueba hacia el obligado tributario quien, en este caso, no ha aportado un elemento de prueba eficaz de similar fuerza probatoria al utilizado por la Administración como motivación de la liquidación impugnada.”
Con ello desecha las críticas vertidas por distintos Tribunales Superiores de Justicia frente a este método de comprobación, por considerar que el valor de tasación hipotecaria no era equivalente al valor real del inmueble, y que los informes de tasación realizados por tasadores privados no cumplían los requisitos que la jurisprudencia del Tribunal Supremo venía exigiendo al dictamen de peritos realizado por la Administración.
En definitiva, el Tribunal Supremo ha decidido empoderar estas tasaciones hipotecarias realizadas por profesionales o empresas privadas, dándoles plena validez como método para determinar el valor de un inmueble, y trasladando la carga de la prueba a quien ose oponerse a ellas.
Es evidente por tanto las tasaciones hipotecarias a partir de ahora no sólo servirán para acreditar la realidad física del inmueble, sino que constituyen también un sólido medio de prueba sobre el valor de mercado del inmueble, cuyo límite no puede superar el valor de referencia de Catastro.
¿Cómo deben actuar los contribuyentes?
Teniendo en cuenta lo anterior, las tasaciones hipotecarias con que cuenten los contribuyentes cobran ahora un inusitado valor como medio de prueba del valor de mercado, frente al de referencia de Catastro. Y con ello el contribuyente gana un poderoso argumento de defensa, que puede unir al resto de vías de impugnación antes comentadas.
Surge sin embargo la duda de en qué momento procesal aportar dicha tasación. En mi opinión es preferible hacerlo directamente en el TEAR. Ello, teniendo en cuenta que lo más probable es que Catastro, que sólo quiere que le hablen en su idioma, siga sin admitir la validez de estas tasaciones hipotecarias. Y que además aprovechará los informes que de forma preceptiva tiene que emitir en el procedimiento para informar desfavorablemente sobre la tasación aportada, por considerarla inidónea e inadecuada en el caso concreto.
Por ello considero que ante Catastro es mejor proponer otro tipo de prueba, que demuestre los errores que se hayan podido cometer al determinar el valor de referencia.
De esta forma, si finalmente hay que acudir a la vía económico-administrativa la tasación hipotecaria aportada directamente en esta vía contará con el aval que el Tribunal Supremo ha otorgado a este medio de valoración en su sentencia de 4-12-2024. Y ello puede ser un argumento decisivo para lograr dejar sin efecto el valor de referencia asignado al inmueble.
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