La Audiencia de Navarra reconoce la propiedad de un terreno usado como jardín y aclara cuándo puede adquirirse una finca por usucapión
La Audiencia Provincial de Navarra ha dado la razón a una vecina de Ochagavía que reclamaba la titularidad de un terreno contiguo a su vivienda, tras demostrar que su familia lo ha utilizado de forma pacífica, pública y continuada durante más de 50 años.
La sentencia, dictada el 14 de febrero de 2025, confirma el fallo del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Aoiz y aplica la prescripción adquisitiva (usucapión) ordinaria.
Un terreno familiar vinculado a la vivienda desde los años sesenta
El terreno, de unos 93 metros cuadrados, se encuentra delimitado por un murete de piedra y cuenta con acceso exclusivo desde la vivienda principal. Su historia se remonta a la década de 1960, cuando las familias colindantes —hoy representadas por la demandante y su primo— acordaron verbalmente la cesión del terreno a cambio de que la primera construyera un muro de contención para evitar desprendimientos entre ambas fincas.
El acuerdo nunca se plasmó por escrito, pero sí se ejecutó. El muro se construyó, el terreno se cerró y la familia de la mujer comenzó a usarlo primero como huerto y más tarde como jardín, sin oposición ni interrupciones durante más de medio siglo. Para la Audiencia, estos hechos acreditan una posesión continua y notoria, suficiente para generar el derecho de propiedad a través de la usucapión.
Oposición del heredero colindante y el reconocimiento judicial
Décadas después, el conflicto surgió cuando el heredero de la finca vecina se opuso a que el terreno se inscribiera a nombre de la demandante en el Registro de la Propiedad, bajo el argumento de que la mujer no tenía legitimación para actuar sola, ya que debía hacerlo junto con sus hermanos como parte de la comunidad hereditaria.
La Audiencia de Navarra desestimó esa alegación, entendiendo que el terreno y la vivienda forman un todo inseparable, y que la posesión del jardín siempre se ejerció en beneficio exclusivo de la finca principal heredada.
Además, recordó que la Ley 361 del Fuero Nuevo de Navarra permite a los herederos sumar el tiempo de posesión de su causante al suyo propio, lo que en este caso completaba con creces los requisitos para consolidar la propiedad por usucapión.
Unidad patrimonial y propiedad por prescripción adquisitiva
La sentencia destaca un detalle clave del testamento: la madre de la demandante legó la vivienda con todo lo que hubiese en su interior, una fórmula que, según el tribunal, incluye también el terreno anexo.
De ahí que la Audiencia considere que el jardín forma parte del patrimonio familiar transmitido de generación en generación, en línea con el principio de unidad patrimonial que protege la Ley 127 del Fuero.
El fallo aplica las Leyes 355, 356 y 357, que regulan la prescripción adquisitiva, y reconoce que la demandante poseyó el terreno de forma pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe durante más de 50 años, superando con creces los plazos exigidos por la ley foral para consolidar la propiedad.
Una sentencia clave sobre la usucapión en Navarra
La resolución de la Audiencia Provincial marca un precedente relevante en materia de usucapión inmobiliaria y disputas de lindes, reforzando la idea de que el uso prolongado y pacífico de un terreno, cuando se ejerce con buena fe y sin oposición, puede derivar en un verdadero derecho de propiedad, aun en ausencia de documento escrito.
Requisitos para adquirir una propiedad por usucapión
La prescripción adquisitiva tiene como finalidad dar seguridad jurídica a situaciones consolidadas por el paso del tiempo, premiando al poseedor diligente ante la inactividad del propietario legítimo.
En términos sencillos, quien actúa como propietario durante suficiente tiempo, sin oposición y de buena fe, puede llegar a consolidar su derecho de propiedad, incluso aunque no exista un título formal de transmisión.
Elementos esenciales de la usucapión
Tanto el Código Civil español (artículos 1940 a 1960) como el derecho foral de Navarra coinciden en los requisitos fundamentales que debe reunir la posesión para adquirir la propiedad por usucapión:
- Posesión en concepto de dueño: el ocupante debe comportarse como propietario, y no como mero arrendatario, comodatario o precarista. No se computa el tiempo de posesión tolerada ni aquella que se ejerce en nombre de otro.
- Publicidad: la posesión ha de ser visible y notoria, de modo que la sociedad pueda percibir al poseedor como verdadero titular del bien.
- Pacífica: no debe haberse adquirido ni mantenido por la fuerza o mediante actos de violencia. Si el propietario interpone una reclamación judicial o extrajudicial, se interrumpe el curso de la prescripción adquisitiva.
- Ininterrumpida: la posesión no puede haberse visto interrumpida durante el plazo legal establecido.
- Buena fe y justo título: en la usucapión ordinaria, el poseedor debe creer razonablemente que tiene derecho sobre el bien y contar con un título suficiente —aunque no inscrito o incluso anulable— que justifique su posesión. En la modalidad extraordinaria, no se exige ni título ni buena fe.
Plazos legales para consolidar la propiedad de un inmueble
Los periodos de posesión exigidos para adquirir la propiedad de un bien inmueble varían según la modalidad de usucapión que se invoque. En la usucapión ordinaria, el Código Civil establece 10 años entre presentes y 20 entre ausentes. Por su parte, el Fuero Nuevo de Navarra fija un plazo único de 20 años, sin distinguir entre presentes y ausentes.
En lo que respecta a la usucapión extraordinaria, tanto el régimen común como el navarro requieren una posesión de 30 años, ejercida de manera continua, pacífica y pública durante ese periodo.
Como recuerda la sentencia de la Audiencia de Navarra, una de las principales diferencias entre el régimen civil común y el foral radica en que este último reconoce con mayor amplitud la posesión heredada dentro del ámbito familiar, permitiendo a los herederos acumular el tiempo de posesión de sus causantes, lo que refuerza la continuidad patrimonial y la estabilidad de las fincas familiares.
Cómo acreditar la posesión de un inmueble para inscribirlo por usucapión
El Registro de la Propiedad no actúa de oficio, por lo que corresponde al interesado probar que ha poseído el inmueble y cumple los requisitos legales exigidos para adquirirlo por usucapión. El objetivo es acreditar que la posesión no ha sido meramente tolerada o en precario, sino ejercida en concepto de dueño.
Para ello, jueces y notarios valoran diversos medios de prueba que demuestren el uso real, público y exclusivo del bien. Entre los más frecuentes se incluyen fotografías o vídeos antiguos que reflejen la utilización continuada del inmueble, testimonios de vecinos o familiares que corroboren una posesión pacífica y prolongada, así como obras o mejoras materiales, tales como cerramientos, muros, canalizaciones o plantaciones. Cuantas más pruebas existan de la continuidad y notoriedad de la posesión, más sólida resultará la reclamación.
Jesús Prieto
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