Este valor está en entredicho por su metodología "críptica" para los jueces
El Tribunal Constitucional ha admitido a trámite la cuestión de inconstitucionalidad presentada por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Andalucía contra el valor de referencia de Catastro, que sirve como base imponible de tributos tan importantes como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El objetivo de los jueces es dilucidar si la opción legislativa consistente en determinar la base imponible de estos impuestos mediante la imposición del valor de referencia de Catastro, prescindiendo de la valoración singularizada de los inmuebles, es objetiva y razonable. Y es que, en caso contrario, podríamos hablar de la existencia de un gravamen ficticio, que vulneraría el principio de capacidad económica (art. 31.1 de la Constitución).
Esta cuestión de inconstitucionalidad será publicada en el BOE en los próximos días.
En el caso concreto del Auto del TSJ de Andalucía (del 5 de mayo de 2025, recurso 385/2024) se pone en duda la metodología del valor de referencia. Señala que “el empleo de un método de cálculo masivo, que se basa en una metodología críptica, inasequible para el contribuyente medio, cuyos parámetros no están contenidos en ninguna ley, que descansa en una muestra escasamente representativa de transacciones, originariamente desconsideradas a efectos fiscales en el ejercicio precedente, y que no obstante, de forma paradójica, el Catastro incorpora al cálculo del valor medio para el ejercicio subsiguiente, método que en su universalidad ignora sistemáticamente elementales rasgos singulares de los inmuebles de vital trascendencia para la determinación del valor mercado de los mismos (superficie útil, calidad de los materiales, grado real de conservación, dependencias anejas, instalaciones accesorias…), sólo puede ofrecer resultados objetivamente alejados de la realidad del valor del bien inmueble dando lugar a situaciones absurdas en las que en una misma área homogénea de valoración coincida el valor de referencia de dos inmuebles cuyas características y estados sean manifiestamente dispares”.
Todo ello ha llevado al TSJ de Andalucía a plantear la inconstitucionalidad de los artículos 10, apartados 2, 3 y 4, y del artículo 46.1 de la Ley del ITP (Real Decreto Legislativo 1/1993) y la Disposición Final 3ª del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, por la presunta vulneración del principio de capacidad económica.
- Consecuencias de la admisión a trámite de la cuestión de inconstitucionalidad
- ¿Cómo saber el valor de referencia de un inmueble?
- Cómo se calcula este valor y por qué está en entredicho
Consecuencias de la admisión a trámite de la cuestión de inconstitucionalidad
La admisión a trámite de la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el TSJ de Andalucía tiene importantes consecuencias en el ámbito jurídico, según señala José María Salcedo, abogado especialista en litigación tributaria y Socio Director de “Salcedo Tax Litigation”. Ello, fundamentalmente, por la insana costumbre del Tribunal Constitucional de limitar los efectos de sus declaraciones de inconstitucionalidad, salvo para aquellos contribuyentes que hayan iniciado la reclamación antes de que se declare la inconstitucionalidad de una norma.
En este momento, la posible inconstitucionalidad del valor de referencia pone en jaque las liquidaciones y autoliquidaciones del ITP en las que se tributó por dicho valor, y aconseja no sólo recurrirlas, sino también mantener “vivo” el recurso hasta que el Tribunal Constitucional dicte sentencia. Todo ello, para no quedarse fuera de juego ante una posible declaración de inconstitucionalidad que incluya una limitación de efectos. Por tanto, en opinión de José María Salcedo “es conveniente solicitar la rectificación de las autoliquidaciones en las que se tributó conforme al valor de referencia, y recurrir las liquidaciones que se hayan notificado por este motivo.”
Además, si ya se ha iniciado una reclamación contra el valor de referencia es recomendable incorporar a la misma la alegación de inconstitucionalidad, con vistas al fallo que finalmente pueda dictar el Tribunal Constitucional.
Además, el Socio Director de Salcedo Tax Litigation plantea también la posibilidad de recurrir las liquidaciones (y rectificar las autoliquidaciones) que se refieran al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), en las que se haya tributado conforme al valor de referencia. Ello, aunque los preceptos de este impuesto no estén de momento amenazados de inconstitucionalidad, al no referirse al mismo la cuestión de inconstitucionalidad admitida a trámite.
Sin embargo, en opinión de José María Salcedo esto sólo se debe al ámbito objetivo del recurso seguido ante el TSJ de Andalucía, referido al ITP, y no al ISyD. Pero es evidente que los efectos de una declaración de inconstitucionalidad del valor de referencia de catastro en cuanto a la determinación de la base imponible del ITP también afectarán al ISyD. Ello, al tratarse de un valor que se aplica indistintamente a ambos tributos, y teniendo en cuenta que lo que se va a enjuiciar es si existe una justificación objetiva y razonable para imponerlo como base imponible del ITP (y obviamente también del ISyD).
¿Cómo saber el valor de referencia de un inmueble?
Este nuevo valor en vigor desde 2022 es clave a la hora de pagar por la compra de una vivienda usada o la herencia o donación de un inmueble. Porque siempre tributarás por el mayor de los dos valores: el escriturado o el de referencia. Pero este valor no lo fija el comprador ni el vendedor, sino la Dirección General del Catastro, que lo publica cada año basándose en las estadísticas del mercado. El problema surge cuando es claramente superior al que tendría el inmueble en el mercado. Por ejemplo, un comprador adquiere un piso, un trastero y una plaza de garaje. El valor de compraventa es de 213.000 euros. Sin embargo, al autoliquidar el ITP, aplica el valor de referencia de Catastro: 243.387,41 euros. Esa diferencia le supone pagar 2.738,74 euros más en impuestos.
Puedes consultar el valor de referencia catastral por tres vías:
- Buscar el valor de referencia catastral online: Puedes certificar el valor de referencia de un inmueble por internet en la web del catastro. Para acceder a la consulta, necesitas el DNI, certificado digital o Cl@ve. Si eres el titular catastral, también puedes conocer los elementos que se han aplicado para llegar al valor fijado.
- Conocer el valor de referencia catastral por teléfono: Puedes llamar directamente al 91 387 45 50 o al 902 37 36 35. Necesitarás el DNI para obtener la información.
- Consultar el valor de referencia catastral de manera presencial: Es posible acudir de forma presencial a las Gerencias del Catastro, solicitando cita previa a través de los teléfonos anteriores. Necesitarás el DNI para realizar el trámite.
Cómo se calcula este valor y por qué está en entredicho
El cálculo del valor de referencia de Catastro se basa en una metodología cuyos parámetros no están contenidos en ninguna ley, sino que se fundamenta en una muestra poco representativa de transacciones inmobiliarias, no es tampoco contrastable y es poco transparente, tal y como denuncian desde la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF). Además, creen que atenta contra los principios constitucionales de capacidad económica y de reserva de ley de los elementos esenciales de los tributos.
De hecho, la AEDAF ha impugnado las resoluciones anuales dictadas hasta ahora que determinan dicho valor de referencia y ha solicitado a la Audiencia Nacional la elevación de una cuestión de inconstitucionalidad sobre su modo de cálculo.
Denuncia que el valor de referencia obvia aspectos más subjetivos, pero determinantes, para efectuar una tasación de los inmuebles más ajustada a su valor de mercado, como la superficie útil del inmueble, su estado de conservación, la calidad de sus materiales o las características del edificio en el que se ubican. Así, el valor de referencia podría dar lugar a hacer tributar por rentas ficticias, como ya sucediera con la conocida como plusvalía municipal, cuyo modo de cálculo fue declarado inconstitucional por este motivo.
En el caso de la sentencia del Constitucional contra la plusvalía municipal, se puso negro sobre blanco sobre la polémica de gravar rentas potenciales o ficticias, es decir, cuya base imponible no era la concreta ganancia o renta obtenida, sino una ficción, lo que provocaba en numerosas ocasiones que el vendedor o heredero de una vivienda pagara por una ganancia muy diferente a la realmente obtenida.
Norma que regula el valor de referencia
“Hasta la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de 9 de julio, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por compraventa de inmuebles, la base imponible del impuesto era el valor real del inmueble, siendo dicho valor real fuente de buena parte de litigios de estos impuestos por su inconcreción. A este respecto, el Tribunal Supremo ha manifestado que no existe un valor real, entendido este como un carácter de las cosas, y ha establecido como doctrina jurisprudencial que, cuando exista un mercado de los bienes de que se trate, el valor real coincide con el valor de mercado”, explica César García, director de Acounsel Abogados.
Asimismo, el valor de referencia es una de las características económicas de su descripción catastral, como lo son la localización, la superficie, el uso, etc. Cabe destacar que en ningún caso superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.
Calcular el valor de referencia
En el caso de bienes inmuebles urbanos (casas, locales, etc.), se calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello, se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.
En el caso de inmuebles rústicos sin construcción (por ejemplo, parcelas), el valor de referencia se calculará también a partir del módulo de valor medio, tomando en consideración sus características, localización y los factores agronómicos y socioeconómicos que se estipulen en el informe anual del Catastro, que está disponible en su Sede Electrónica.
Antes de su aprobación, las resoluciones se someten a audiencia colectiva, para que se puedan realizar alegaciones. Una vez aprobadas, se dispone de un mes para interponer una reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Central o un recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro.
Caso práctico sobre el cálculo de valor de referencia
Para entender mejor cómo calcular el valor de referencia de un inmueble, veamos un ejemplo práctico:
Laura es propietaria de un piso en Málaga, ubicado en la segunda planta, con una superficie de 60 m2, que incluye 2 habitaciones, 1 baño y un balcón. Ella decide vender su piso a Javier por 180.000 euros.
Para calcular los impuestos correspondientes (ITP), Javier necesita conocer el valor de referencia del piso. Solicita a Laura el número de referencia catastral y, al consultar la página web del Catastro, descubre que el valor de referencia del inmueble es de 165.000 euros.
Al comparar el precio de venta pactado (180.000 euros) con el valor de referencia (165.000 euros), Javier observa que el precio de venta es superior. Por lo tanto, deberá tributar por el ITP sobre los 180.000 euros.
Si, por el contrario, el precio de venta acordado hubiera sido de 160.000 euros (por ejemplo, porque el piso necesita reformas), Javier tendría que tributar por un valor de referencia de 165.000 euros, ya que es superior al precio pactado. En este caso, podría intentar demostrar ante Hacienda que el valor real del inmueble es efectivamente 160.000 euros y no el valor de referencia establecido.
¿Cómo optimizar el valor de referencia?
Para calcular el valor de referencia de un inmueble urbano se utilizan datos que gozan de presunción de certeza, según la normativa vigente.
Un mínimo error en la asignación de esas características o en la designación del ámbito territorial homogéneo puede distorsionar el valor de referencia real de tu casa o inmueble, lo que podría ocasionar que los impuestos a liquidar aumenten de forma innecesaria o errónea.
Por ello, si tienes pensado realizar una transmisión inmobiliaria, es conveniente planificar el cálculo del valor de referencia con antelación. Revisa que el valor de referencia asignado sea el correcto y, si es necesario, solicita su rectificación antes de liquidar los impuestos por un valor incorrecto.
Tal y como comenta José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana dictaminó que imponer el valor de referencia actúa como una comprobación encubierta de valores, lo que permite que los contribuyentes recurran y suspendan sus deudas mientras se resuelven los litigios. Esto ha puesto en duda la legitimidad de esta herramienta como medida objetiva.
¿A qué impuestos afecta el valor de referencia catastral?
El valor de referencia de catastro servirá como base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) y sobre el de Sucesiones y Donaciones (ISD) en aquellas operaciones reguladas con dicha tributación, lo que incidirá en el valor de adquisición y transmisión en impuestos como el IRPF y la plusvalía municipal.
Como se ha mencionado antes, el valor de referencia no puede superar el valor de mercado, de modo que, según el Catastro, su uso como base imponible no implica un aumento en el pago de impuestos.
Sin embargo, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada por una propiedad son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Es decir, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.
Diferencia entre valor catastral y valor de referencia
El valor catastral de los inmuebles se actualiza por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Es un dato privado y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.
Por su parte, el valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, simultáneamente en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), y sobre Sucesiones y Donaciones. Será de dominio público y se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Qué hacer si no se está de acuerdo con el valor de referencia?
La impugnación del valor de referencia solo puede realizarse cuando tenga efecto fiscal y sea la base imponible del ITP, el AJD o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Según la Dirección General del Catastro, los afectados podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación e interponer un recurso de reposición ante la Administración tributaria, o una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación.
¿Qué pasa cuando no existe valor de referencia?
Si la vivienda o inmueble carece de valor de referencia, la ley establece que la base imponible será la mayor de las siguientes opciones:
- Valor declarado por los interesados: Asignado por las partes cuando no hay contraprestación económica, como en una permuta
- Precio pactado: El importe acordado entre comprador y vendedor en una compraventa
- Valor de mercado: El precio probable de venta en condiciones normales
Si se declara un valor inferior al de mercado, la administración puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores para evitar fraudes, especialmente si se detectan irregularidades usando criterios de valoración basados en el valor catastral y coeficientes actualizados anualmente.
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