En este artículo te mostramos un glosario de conceptos que todo comprador y vendedor de vivienda deben conocer.
Nota simple
Documento expedido por el Registro de la Propiedad que permite comprobar que todos los aspectos legales están en regla, por ejemplo, que la vivienda no tenga cargas ocultas, como hipotecas o embargos pendientes o que el vendedor sea el propietario o esté facultado para llevar a cabo la operación de compraventa.
Registro de la propiedad
Es el organismo donde se inscriben oficialmente los inmuebles. Otorga seguridad jurídica al comprador, acredita la titularidad de la vivienda y revela si hay cargas o embargos.
Escritura pública
Documento que recoge la compraventa de un inmueble. Se firma ante notario y es imprescindible para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Cargas
Deudas o limitaciones que recaen sobre la vivienda (hipotecas, embargos, usufructos) que pueden afectar su uso, valor o transmisión. Pueden ser de naturaleza económica o jurídica. Normalmente, conllevan obligaciones para el propietario, por lo que el comprador debe conocerlas antes de comprar la casa.
Plusvalía municipal (INVITU)
Impuesto que paga el vendedor tras la venta y que grava en el aumento de valor del suelo desde que compró la propiedad.
Certificado energético
Documento obligatorio para vender o alquilar una casa que revela cuánto consume la vivienda.
Tasación
Informe elaborado por un técnico homologado que establece el valor de mercado de un inmueble. Es necesario en operaciones de compraventa, al pedir una hipoteca o en procesos como herencias, entre otros.
Hipoteca
Préstamo concedido por una entidad financiera para comprar una casa , en el que el propio inmueble queda como garantía. Esto significa que, si no se cumplen las condiciones de pago, el banco puede ejecutar la garantía y vender la propiedad para recuperar el dinero prestado.
La hipoteca puede ser:
- Hipoteca fija: El tipo de interés y la cuota mensual se mantienen iguales durante toda la duración del préstamo. No le afectan las subidas de tipos de interés, pero suelen exigir requisitos de solvencia más estrictos.
- Hipoteca variable: El tipo de interés se determina sumando un diferencial fijo al índice de referencia, normalmente el euríbor. La cuota mensual no es constante, sino que se revisa periódicamente (habitualmente cada 6 o 12 meses), por lo que puede aumentar o disminuir en función de la evolución del índice en ese momento.
- Hipoteca mixta: Es una combinación de hipoteca fija y variable. Durante los primeros años (normalmente entre 3 y 10) se aplica un tipo de interés fijo, lo que permite mantener una cuota estable. Finalizado ese periodo, la hipoteca pasa a tener un tipo variable, calculado normalmente a partir del euríbor más un diferencial, por lo que la cuota puede subir o bajar en función de la evolución del índice.
TAE (Tasa Anual Equivalente)
Es el coste o rendimiento real de un producto financiero, ya que incluye el TIN junto con comisiones y otros gastos asociados (por ejemplo, seguros u otros productos vinculados). Para comparar distintas ofertas, la TAE es el dato clave, porque un TIN bajo puede ocultar comisiones elevadas.
TIN (Tipo de Interés Nominal)
Es el porcentaje que el banco aplica por prestarte dinero o el que te paga por tus ahorros. Refleja únicamente el precio acordado por el uso del capital, sin incluir comisiones ni otros gastos. En préstamos o hipotecas variables, suele servir como base a la que se añade un diferencial (como el euríbor).
Euríbor
Es el tipo de interés al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario. Se utiliza como referencia habitual en hipotecas variables en España, a la que se suma un diferencial fijado por la entidad bancaria. Su valor cambia diariamente y se publica como media mensual.
Contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa donde comprador y vendedor se comprometen a cerrar la operación. Es un documento legal y vinculante mediante el cual el interesado entrega un dinero al vendedor para mostrar su intención en firme de llevar a cabo la compraventa. Hay distintos tipos de arras.
- Arras confirmatorias: garantizan el compromiso de compra.
- Arras penitenciales: permiten desistir del contrato perdiendo o devolviendo el doble de la señal.
- Arras penales: establecen penalizaciones en caso de incumplimiento.
Señal o reserva
Cantidad de dinero entregada al vendedor para apartar la vivienda del mercado mientras se ultiman los trámites previos a la firma del contrato de arras o de la escritura pública. Su importe suele ser menor que el de las arras y sus condiciones de devolución dependen de lo acordado entre las partes.
Entrada del piso
Cantidad de dinero que hay que tener ahorrada para que un banco estudie la concesión de la hipoteca. Suele representar el 20% del precio total de la vivienda, ya que las entidades bancarias suelen conceder como máximo el 80% de la hipoteca.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Es un tributo municipal que se paga de forma anual que grava la titularidad de un inmueble. Lo paga el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero de cada año. Su importe varía según el municipio y se calcula a partir del valor catastral del inmueble. En una compraventa, es importante comprobar que el vendedor está al corriente de pago.
Catastro
Registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana. A diferencia del Registro de la Propiedad, el Catastro no acredita la titularidad legal de un inmueble, sino sus características físicas, económicas y jurídicas, como su superficie, uso o localización.
Valor catastral
Es el valor administrativo asignado a un inmueble por el Catastro, calculado a partir de criterios objetivos como la localización, el uso, la superficie y las características constructivas. Sirve de base para calcular impuestos como el IBI o el ITP. Generalmente es inferior al valor de mercado de la vivienda.
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
Impuesto que debe pagar el comprador al adquirir una vivienda de segunda mano. Su tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, y se aplica sobre el valor de transmisión del inmueble. En el caso de vivienda nueva, este impuesto se sustituye por el IVA.
ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
Impuesto que grava la adquisición de bienes o derechos por herencia, legado o donación. Se aplica, por ejemplo, cuando una vivienda se recibe como herencia o por donación. Su tipo varía significativamente según la comunidad autónoma y el grado de parentesco entre las partes.
Vivienda protegida
La más conocida es la VPO (Vivienda de Protección Oficial), pero hay más tipos de viviendas protegidas. Estos inmuebles han sido promovidos con algún tipo de ayuda o financiación pública y están sujetos a un precio máximo de venta o alquiler fijado por la administración. Suelen estar destinadas a personas o familias que cumplen determinados requisitos de ingresos. Conllevan ciertas restricciones en su transmisión durante un periodo establecido.
Proindiviso
Situación jurídica en la que una casa pertenece a dos o más personas de forma simultánea, sin que ninguna de ellas tenga una parte físicamente delimitada del inmueble. Es frecuente en herencias. Cada copropietario tiene una cuota abstracta sobre el total y, en principio, no puede vender su parte sin el consentimiento del resto, aunque sí puede transmitir su cuota a un tercero.
Nuda propiedad
Es el derecho de propiedad sobre un inmueble cuando está separado del usufructo. El nudo propietario es dueño del bien, pero no puede usarlo ni disfrutarlo mientras el usufructuario esté en vida o mientras dure el usufructo pactado. Al extinguirse el usufructo, el nudo propietario recupera la plena propiedad.
Usufructo
Derecho que permite a una persona (usufructuaria) usar y disfrutar de un bien ajeno obteniendo sus frutos, sin ser su propietaria. Es habitual en herencias, donde, por ejemplo, el cónyuge superviviente conserva el usufructo del domicilio familiar y los hijos adquieren la nuda propiedad. Puede ser vitalicio o tener una duración determinada.
Comisión de apertura y amortización
La comisión de apertura es el cargo que cobra la entidad bancaria al formalizar una hipoteca, como contraprestación por los trámites administrativos y el estudio de la operación.
La comisión de amortización anticipada, por su parte, es el importe que puede cobrar el banco si el titular decide devolver total o parcialmente el préstamo antes del plazo pactado. Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, estas comisiones están limitadas por ley.
Avalista hipotecario
Persona que se compromete a responder de la deuda hipotecaria en caso de que el titular no pueda hacer frente a los pagos. El avalista asume una responsabilidad solidaria con el deudor principal, lo que significa que el banco puede reclamarle la deuda directamente.
Provisión de fondos
Cantidad de dinero que el notario solicita al comprador antes de la firma de la escritura para cubrir los gastos derivados de la operación, como los honorarios notariales, los aranceles registrales y los impuestos. Una vez liquidados todos los costes, el notario devuelve la diferencia si la provisión fue superior al gasto real.
Subrogación de hipoteca
Operación mediante la cual se modifica alguno de los elementos de una hipoteca existente. Puede ser de dos tipos: subrogación de acreedor, cuando el titular traslada su hipoteca de un banco a otro para mejorar las condiciones; o subrogación de deudor, cuando el comprador asume la hipoteca que tenía el vendedor sobre la casa adquirida, evitando así los costes de cancelar una hipoteca y formalizar una nueva.
Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE)
Documento informativo de carácter obligatorio que la entidad bancaria debe entregar al solicitante de una hipoteca antes de la firma. Recoge de forma clara y estandarizada las cláusulas más relevantes del préstamo, como la existencia de límites a la variación del tipo de interés (suelos y techos), la posibilidad de vencimiento anticipado o la vinculación a otros productos. Su objetivo es garantizar que el cliente comprende las condiciones del préstamo antes de comprometerse a contraer la obligación.
Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Es un impuesto que se paga cuando se formalizan determinados documentos notariales, como una hipoteca. En el caso de viviendas de segunda mano, este impuesto lo asume la entidad bancaria que concede la hipoteca. En viviendas de obra nueva, en cambio, lo paga el comprador.
IVA inmobiliario
Se paga el 10% de IVA en las compraventas de viviendas de obra nueva.
